Waarom is het lucratief om je vermogen uit vastgoed in box 3 te laten belasten?

diversificatie
Diversificatie: Een handigheid bij het investeren in vastgoed
10 augustus 2020
Toon alles
Box 3

Onlangs nam ik een podcast op met fiscalist Izaak Koppejan. We bespraken uiteraard waarom vastgoedbeleggen zo lucratief is in box 3. Wat kunnen we leren uit deze podcast?

De basis

Eerst even terug naar de basis. In Nederland word je inkomen ingedeeld in 3 verschillende belastingschijven of ‘boxen’. Te weten box 1, 2 of 3. Bij elke box hoort een ander tarief. 

Box 1

Je inkomen uit arbeid bijvoorbeeld wordt belast in box 1. Maar ook je vakantiegeld of elke euro die je extra verdient. 

Box 2

Heb je een aannemelijk belang in een vennootschap of organisatie? Dan wordt het voordeel dat je hieruit haalt belast in box 2. Een aannemelijk belang heb je als je bijvoorbeeld meer dan 5% van de aandelen hebt. 

Box 3

In box 3 wordt inkomen uit bijvoorbeeld sparen en beleggen belast. Dit kan vermogen zijn op een spaarrekening maar ook investeringen in vastgoed of aandelen. 

 

Waarom vastgoed beleggen in box 3?

Vaak wordt gezegd dat investeren in vastgoed zo interessant is omdat de inkomsten aangeslagen worden in box 3. Maar waarom is dit zo lucratief? Dit heeft alles te maken met de manier waarop het vermogen van een vastgoedbelegger gewaardeerd wordt door de belastingdienst. 

Allereerst werkt de belastingdienst met fictieve tarieven. Daarnaast kijken ze naar de waarde van het vermogen en worden de daadwerkelijk behaalde rendementen genegeerd.  Als we dit projecteren op vastgoed zien we dat de belastingdienst de waarde van het vastgoed baseert op de WOZ waarde. In de praktijk zien we dat de WOZ waarde vaak vele malen lager ligt dan de taxatiewaarde of marktwaarde.  Tevens mag je in box 3 je schulden van je vermogen aftrekken. Veel vastgoedbeleggers bouwen hun vermogen op met, vaak van een financier, geleend geld. Beginnende beleggers bouwen dus best wat schuld op. 

Omdat de daadwerkelijke waarde van de investering lager gewaardeerd wordt en daarnaast de schulden van het vermogen afgetrokken mogen worden is het ‘vermogen’ op papier vrij laag. De vastgoedbelegger betaalt dus belasting over een vermogen dat aanzienlijk lager ligt dan in werkelijkheid. 

 

Hoe zorg je ervoor dat je vastgoed ook in box 3 blijft?

De truc is natuurlijk wel om ervoor te zorgen dat je belegging door de belastingdienst gezien wordt als een box 3 belegging. In box 3 draait het om passief inkomen. De belastingdienst koppelt dus ook de factor arbeid als indicatie om de opbrengsten uit het vastgoed onder te brengen in box 1 of box 3. 

 

Het moeilijke aan deze beoordeling is dat er geen zwart of wit is. De belastingdienst gaat bekijkt of er sprake is van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Maar wat is dan ‘meer dan normaal’ vermogensbeheer? 

Stel je voor dat je een kantoor gaat transformeren om een ‘meer dan bovengemiddeld rendement’ te behalen. Bij een transformatieproject komen veel meer intensievere werkzaamheden kijken dan bij de aankoop van een appartement. Tevens zal het doel van alle arbeid van jezelf of van derden uiteindelijk leiden tot een hoger rendement. Deze inkomsten worden dan aangeslagen in box 1.

Meer weten over dit onderwerp? Check dan de podcast die ik opnam met Izaak, de website van de belastingdienst of wordt lid van mijn besloten facebookgroep waar ik bijna dagelijks al het lief en leed deel wat komt kijken bij het investeren in vastgoed. 

 

Esther Dekker
Esther Dekker
Ruim 10 jaar geleden zette ik mijn eerste stap in de vastgoedwereld. Als Master of Science (MSc) kreeg ik de kans om meer dan een jaar lang onderzoek te doen naar huisvestingsbeleid in Nederland. Huisvestingswetten, huisvestingsverordeningen, vergunningen ect. Niets is mij vreemd in deze dynamische markt. Lees meer

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Advies nodig?