Waarom een creatieve vastgoed ‘deal’ niet altijd de juiste ‘deal’ is

Huurrecht
Waarom basis kennis van huurrecht zo belangrijk is voor iedere particuliere belegger
7 november 2019
vrije sector
Verhuren in de vrije sector in Rotterdam
18 november 2019
Toon alles
Rendement

Rendement: In vastgoed beleggen is er eigenlijk maar 1 gouden regel. Hoe meer rendement hoe meer risico. In een markt waarin de huizenprijzen steeds harder stijgen wordt het moeilijk om een rendement te behalen van 8 of 9 procent. Ook wij als professionals zien regelmatig deals voorbij komen waarbij zeer hoge rendementen beloofd worden.

Het eerste wat ik denk is: ‘waar zit de adder onder het gras?’. Een aanbod dat te mooi is om waar te zijn is dat vaak ook. Daarom vertel ik je in dit artikel waar je op moet letten als je een aanbod krijgt dat veel te aantrekkelijk klinkt.

De huurprijs en rendement

Met mijn bedrijf beheren we op dit moment ruim 800 woningen in de regio Rotterdam (Zuid) en omstreken. Ik weet dus exact wat de huurprijzen zijn. Dat geldt zowel voor de marktprijzen als de huurprijzen die gebaseerd worden op de puntentelling. Als je een aanbod krijgt waarbij de aanbieder je beloofd dat de woning zeker voor minimaal € 1000,- verhuurd kan worden in een ‘opkomende’ wijk, is het tijd om achter je oren te krabben.

De eerste garantie die je wilt hebben is of de woning in de vrije sector valt. Is dit niet het geval? Dan is € 1000,- absoluut geen reële huurprijs. Een huurder heeft het recht om zijn huurprijs te laten toetsen. Stapt een huurder naar de huurcommissie dan wordt de huurprijs terug gezet naar bijvoorbeeld € 650,-. Niet alleen ontvang je dan minder huur, ook moet je het teveel betaalde bedrag door de huurder met terugwerkende kracht terugbetalen. Daar gaat je rendement!

Illegale woonvorming

Een ander punt van aandacht is de indeling van het appartement. Soms zie ik aanbiedingen voorbij komen waarbij er 3 zelfstandige studio’s op 1 adres worden aangeboden. Dit kan en mag niet volgens het gemeentelijk beleid. Elke zelfstandige woning of appartement moet een eigen huisnummer hebben.

Vraag bij de aankoop om de vergunning waarbij woonvorming wordt toegestaan. Kan een verkoper deze niet overhandigen dan kun je er eigenlijk al vanuit gaan dat het appartement illegaal gesplitst is.

Het aantal vierkante meters

Een laatste tip is om het aantal vierkante meters na te kijken. Op heel veel gebieden in Rotterdam, en zeker op Rotterdam Zuid hanteert de gemeente een afwijkend beleid op het toestaan van woningsplitsing. De minimale afmeting van het kleinste appartement moet 85 m2 zijn. Krijg je dus een pand aangeboden dat ‘kortgeleden’ gesplitst is van 50 m2 dan is het ook raadzaam om naar de vergunning te vragen.

De gemeente Rotterdam handhaaft een boete beleid op het moment dat je als particuliere belegger illegaal gesplitste woonruimte verhuurd. De boete kan oplopen tot wel € 20.000,-. Heb je een woning niet zelf gesplitst, maar zo gekocht? Ook dan krijg je gewoon een boete.

Geen eigen huisnummer

Er kleven nog veel meer nadelen aan het verhuren van 2 appartementen onder 1 huisnummer. Buiten het feit dat het simpelweg niet mag en je dus altijd een hoog risico loopt. Een appartement zonder eigen huisnummer heeft geen WOZ waarde en dus ook geen energielabel of energie index. Als je huurder dan naar de huurcommissie stapt kan het zomaar zijn dat je huur van de beloofde € 1000,- terug gezet word naar € 450,- of minder.

Laat je goed voorlichten

Het aankopen van vastgoed lijkt simpel, maar dat hoeft het niet altijd te zijn. Laat je helpen door een professional met veel kennis van de markt, wet- en regelgeving. Een professional in de arm nemen kost geld, maar dit betaalt zich uiteindelijk altijd terug. Een investering waarvan je weet dat het voldoet aan alle regels voelt toch net wat lekkerder dan elke dag het risico lopen dat je een dikke boete kan krijgen. Het hoogste rendement behalen hoeft zeker niet de ‘heilige graal’ te zijn. Zorg ervoor dat je portefeuille duurzaam opgebouwd wordt, dan vormt het echt je pensioen.

Daarnaast is het ook aan te raden om je eigen kennis te ontwikkelen. Uiteraard hoef je niet over dezelfde kennis te beschikken als een professional, maar enige basiskennis is nooit weg.

Academy

Dit jaar organiseren we nog 2 waardevolle masterclasses:

15 november: Masterclass Huurrecht

29 november: Masterclass Verduurzaming

→ Inschrijven kan via deze link: https://academy.maxpropertygroup.com/

Heb jij ook wel eens een pand aangekocht met een addertje onder het gras? Laat het me weten in de onderstaande ↓ comments. Wie weet kan ik je helpen!

Esther Dekker
Esther Dekker
Ruim 10 jaar geleden zette ik mijn eerste stap in de vastgoedwereld. Als Master of Science (MSc) kreeg ik de kans om meer dan een jaar lang onderzoek te doen naar huisvestingsbeleid in Nederland. Huisvestingswetten, huisvestingsverordeningen, vergunningen ect. Niets is mij vreemd in deze dynamische markt. Lees meer

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Advies nodig?