Het is nog vroeg in de ochtend als ik een beetje door facebook aan het scrollen ben. Mijn oog valt op een advertentie in de ‘off-market’ groep. Normaal laat ik deze aan me voorbijgaan maar in een oogwenk valt me op dat er iets wordt aangeboden wat op zijn zachts gezegd ‘bijzonder is’

Off market groepen

Eerst even terug naar wat off market groepen nou precies zijn. In een off market groep wordt vastgoed aangeboden aan zoekende vastgoedbeleggers. Een off market groep heb je op facebook maar bestaan ook in Whatsapp. Het betreft vastgoed wat dus niet op Funda staat. De aanbieders zijn soms makelaars, maar kunnen ook zelfbenoemde ‘dealsources’ zijn.

Dit zijn mensen die bijvoorbeeld door middel van flyeren woningen binnen halen en weer verkopen aan beleggers. Een dealsourcer heeft overigens in deze groep niet altijd een vastgoed achtergrond, en daar schuilt nu juist het gevaar.

Handelen in vastgoed zonder kennis

Aan de ene kant is het natuurlijk heel mooi dat we tegenwoordig zonder tussenkomst van grote bedrijven, die vaak de markt domineren, met elkaar kunnen handelen op een platform zoals Facebook. Maar juist voor de kwetsbare groep ‘beginnende vastgoedbeleggers’ zijn hier veel risico’s en gevaren.

Een paar dingen die mij als expert opvallen in de panden die worden aangeboden zijn zinnen als:

  • Het appartement heeft 2 kadastrale nummers maar er zijn meerdere kamers en zelfstandige woonruimtes
  • In Den Haag aangeboden: een woning met 4 zelfstandige eenheden en let op! De aankoopcourtage wordt achteraf bij een miskoop niet gerestitueerd.
  • De aankoop courtage moet al bij het tekenen (!) van de koopakte betaald worden

Off market kopen, gevaren en risico’s 

Als je zonder enige kennis vastgoed gaat verkopen en kopen kunnen de gevolgen desastreus zijn. In de bovengenoemde voorbeelden wordt vastgoed aangeboden waarbij we het hebben  splitsing naar zelfstandige woonruimte zonde eigen huisnummer en het vormen van kamerverhuur van 4 eenheden in een stad waar er maar 3 onzelfstandige eenheden gevormd mogen worden. In 1 advertentie wordt aangegeven dat het door de gemeente gedoogd, in andere advertenties wordt niets aangegeven.

Heb je interesse om zo’n pand aan te kopen moet je op de hoogte zijn van de aanwezige risico’s. Als je vastgoed gaat verhuren val je namelijk in een bestuursrechtelijk deel en een huur rechterlijk deel. Deze 2 kunnen elkaar dus kruisen.

Neem bijvoorbeeld het deel over gedogen door de gemeente. Dit betekent dat het pand weliswaar niet in overeenstemming met de vergunning gebruikt wordt, maar dat de gemeente dit nu wel toe laat. Dit deel valt in het bestuursrechtelijke stuk. Maar als er zelfstandige units zijn gemaakt zonder eigen huisnummer en een huurder stapt naar de huurcommissie dan val je weer in het huurrecht en dan zijn de gevolgen zeer groot. Zonder eigen huisnummer heeft een zelfstandige unit geen energie index en geen WOZ waarde waardoor het punten aantal zeer laag uit kan vallen. Daarbij kunnen huurders met een huurprijs onder de liberalisatie grens altijd hun huur laten toetsen. Koop je op een factor op de huurprijs dan ligt hier dus ook een aanzienlijk risico.

Bij advertenties waarbij er niets staat aangegeven over het wel of niet aanwezig zijn van vergunningen is het helemaal oppassen. Koop je zo’n pand, dan heb je garantie tot aan de voordeur. Zodra jij eigenaar wordt van het pand en de gemeente komt om de hoek kijken krijg jij als nieuwe eigenaar de last onder dwangsom voor je kiezen en de plicht om de situatie legaal te maken, wat soms helemaal niet kan. De schades kunnen oplopen tot in de tienduizenden euro’s. Daar gaat je zuurverdiende geld en je pensioen. Voor zover de illusie van “financieel vrij zijn”.

Tips en tricks

 Vastgoed is een mooie investering maar ook aan ontzettend veel wet-en regelgeving gebonden. Als je hier niet van op de hoogte bent dan is een fout zo gemaakt. Vaak zitten hier financiële risico’s aan verbonden.

Wil je vastgoed aankopen binnen zo’n groep zorg dan heel goed dat je je huiswerk doet. Ben je een particuliere belegger zonder vastgoed achtergrond dan zou mijn advies zijn om een expert in de arm te nemen die deze deals voor jou kan analyseren en de risico’s voor je in kan schatten.

Verder is het belangrijk dat als je gaat investeren in vastgoed je ook weet wat je aan het doen bent. Zorg dat je op de hoogte bent van wet-en regelgeving zodat je een aangeboden deal ook kan beoordelen.

Chepri

Ben je als particuliere belegger op zoek naar een duurzaam netwerk met echte kennis over vastgoed? Neem dan een kijkje op chepri.eu. Chepri is een kwalitatief netwerk voor particuliere beleggers waar alles draait om het echte verhaal achter vastgoed.

Binnen Chepri heb je toegang tot experts uit de vastgoedbranche die jou helpen om een duurzame en kwalitatieve vastgoedportefeuille op te bouwen. Ook heb je de mogelijkheid om een basisopleiding tot particuliere belegger te volgen waarin je de basis leert van het vastgoedbeleggen. De cursus wordt gegeven door vastgoed experts en professionals zoals advocaten, notarissen, fiscalisten en makelaars.

Over drs. Esther Dekker

Esther_LD40116-web15 jaar geleden zette ik mijn eerste stappen in de vastgoedwereld. Kennis delen vind ik belangrijk om (beginnende) beleggers te behoeden voor fouten met grote (financiële) gevolgen. Dit doe ik door het schrijven van het artikelen en het delen van mijn kennis via de podcast met ruim 50.000 unieke luisteraars. Ook leg ik mijn dagelijkse zakelijke leven vast in een vlog.

Esther beheert met haar bedrijven ruim 1100 woningen in de regio Rotterdam en Den Haag, ook verkoopt ze gescreende beleggingspanden aan investeerders middels het platform Fortus. Samen met haar partners investeert ze in een eigen landelijke vastgoedportefeuille.